건폐율, 용적률, 전용면적

- 쾌적한 주거환경을 원하면 건폐율이 낮은지 확인
- 용적률이 높으면 수익성도 높아요
- 분양가 낮아 보이는 공급면적으로 제시되니 주의해야
- 전용면적 기준으로 평당가격 계산해야 정확

 

부동산시장이 실수요자 위주로 재편되면서 쾌적한 주거환경은 주택구매를 결정짓는 중요요소가 됐다. 건설사들은 산책로, 공원, 휴식공간, 텃밭 등 다양한 시설을 단지 내 조경에 넣고 있다. 이처럼 조경이 강조된 아파트들은 건폐율은 낮고, 용적률은 최대한도로 짓는다. 그런데 건폐율과 용적률의 차이가 뭔지 모르겠다.

건폐율(建蔽率, building coverage)은 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율을 말한다. 건폐율이 50%라는 것은 300㎡짜리 대지에 건축물의 넓이가 150㎡를 초과할 수 없다는 의미다. 따라서 건폐율이 낮을수록 같은 대지에 서 건축물이 차지하는 비중은 낮아지게 된다. 정해진 대지 내에 지을 수 있는 건물의 최대 건축 바닥면적을 제한해 쾌적한 주변환경을 유지하기 위해 이용된다.

용적률(容積率, floor area ratio)은 대지 면적에 대한 건축물의 연면적 비율이다. 건폐율이 수평적 건축밀도라면 용적률은 수직적 건축밀도라고 생각하면 된다. 연면적은 건축물에서 각 층의 바닥면적 합계(지하는 제외)를 나타내므로 대지 내 건물이 얼마나 많이 들어가는지 알 수 있다. 용적률이 높다는 것은 높게 건물을 지을 수 있다는 의미다. 예를 들어 400㎡인 땅에 용적률 100%인 경우 200㎡짜리 2층 건물을 지을 수 있다.

아파트 분양 시 건설사가 말하는 전용면적, 공용면적, 공급면적도 헷갈리기는 마찬가지. 전용면적은 방, 거실, 주방, 화장실 등 거주자가 집 안에서 사용하는 공간의 넓이로 아파트 내부 벽을 기준으로 측정된다. 거주자가 생활하는 데 쓰이는 공간면적을 나타내므로 실면적이라고도 불린다. 발코니나 베란다, 다락방은 여기에 포함되지 않는다. 이와는 달리 공용면적은 여러 사람이 함께 쓰는 공간의 넓이다. 아파트 복도, 엘리베이터 등이 대표적. 공용면적은 주거와 기타로 구분한다. 주거 공용면적은 아파트 엘리베이터, 계단 등을 말하며 기타 공용면적에는 지하층·관리사무소·노인정 등 이 해당된다.

공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합친 것을 말한다. 공급면적에서 전용면적이 차지하는 비중(전용률)은 일반적으로 75~80%이다. 주상복합은 주거 공용면적이 넓어 소비자가 실제로 사용하는 공간인 전용면적이 상대적으로 아파트보다 적다.

건설사는 공급면적 기준으로 아파트, 주상복합, 오피스텔의 3.3㎡(1평)당 가격을 표기하는데 분양가와 실제 분양가에서 꽤 큰 차이가 벌어지는 이유가 바로 여기에 있다. 업계가 평당가격이 너무 높아지는 전용면적이 아니라 공급면적
으로 표기하면서 분양가가 낮아 보이는 일종의 착시효과가 나타나는 것이다.