부동산 보도자료, 분양가 제도운영 합리화 방안
청약자격 FAQ, 청약신청지역 주요내용 해설
청약신청지역(주택공급신청자 기준) 주요내용 ● 청약신청 지역을 판단하는 기준인 ‘주택건설지역’이란 주택이 건설되는 특별시ㆍ광역시ㆍ특별 자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군의 행정구
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분양가 제도운영 합리화 방안
2022. 6. 21.
국토교통부
Ⅰ. 추진 배경
□저렴한 신축주택 공급 및 공급자의 과도한 개발이익 방지 등을 위해 분양가상한제* 및 고분양가 심사제도** 등 운영 중
*분양가 안정을 위해 시‧군‧구 분양가심사위원회에서 분양가 상한금액을 심사
**HUG가 분양보증 발급시 보증 리스크 관리를 위해 분양가를 사전에 심사하는 제도
ㅇ무주택자 내집마련 지원 등 성과*는 있었으나, 비용을 분양가에 충분히 반영하지 못하는 등 경직적 제도 운영에 대한 지적도 지속
*분양가상한제 적용주택 분양가는 통상 시세 60~80% 수준에서 형성
□이에 따라, 새정부 출범 이후 주택공급 확대를 위한 규제 합리화가 추진되면서 제도개선 기대 확대
ㅇ 아울러, 최근 공급망 차질 및 주택건설 필수자재 가격 급등 등으로 공급 현장의 애로도 가중되는 측면
*“공급망 차질, 원자재 가격 급등에.... 4월 주택 착공ㆍ분양물량 급감(5.31, 언론 등)
** 착공실적(만호) : ('20.1~4월) 12.3 → ('21.1~4) 17.4 → ('22.1~4) 11.9
ㅇ 업계 부담이 가중되는 가운데, 규제완화 기대 등으로 분양 절차가 지연되고 있어 조속한 개선안 마련을 통한 불확실성 해소 필요
*부동산원 분상제 택지비 검증 완료 후 분양 대기 물량과 HUG 분양보증 발급대기 중 물량은 약 4만호로 추정(6월 기준)
□ 공급 확대를 통한 서민 주거안정이라는 정책목표 달성을 위해서는 현장 애로사항의 조기 해소가 중요
ㅇ 우선 분양가 관련 제도를 최근 여건 변화에 맞게 합리적으로 조정하여 원활한 신규착공 및 분양 등을 지원
ㅇ 다만, 제도개선 과정에서 공급망 차질 등 대내외 경제여건, 물가상승 우려와 수분양자의 부담 등도 충분히 고려
☞ 현장에서 제기하는 분양가 제도 운영 관련 주요 문제점을 기술적으로 검토하여 합리적 개선방안 마련
Ⅱ. 현황 및 문제점
❶ 분양가상한제
※ 신규주택 분양가를 “택지비+건축비+가산비” 내로 제한하는 제도(적용지역: 서울 309개동, 과천·하남·광명 13개동)
□(현황) 법령상 분양가 산정방식에 따라 분양가격 책정
□(문제점) 사업에 투입되는 실제 원가는 적정하게 반영되고, 분양가 산정 절차가 신속ㆍ투명하게 진행되어야 원활한 추진 가능
ㅇ그러나, 경직적인 운영으로 일부 필수 비용이 분양가에 적정하게 반영되지 않는 상황
ㅇ특히, 정비사업은 택지 사업과 동일하게 가산비 등을 산정하는 등 도심공급 사업의 특수성*에 부합되지 못하게 운영
* 사업에 필요한 토지확보, 사업 의사결정 비용 등
- 감정평가절차가 반복되며 분양이 지연되는 문제도 상존
ㅇ 기본형건축비는 비정기 고시 등의 절차가 있으나, 현재와 같은 자재비 등 상승 상황을 적기 반영하기 곤란
❷ HUG 고분양가 심사
※ 최근 준공 사업장 시세 및 신축 분양가 등과 비교하여 분양가 상한 결정(투기과열+조정대상지역 전체, 단 분상제지역 배제)
□(현황) 최근 심사방식 등이 일부 개선(‘21)*되었고, 분양가도 상당부분 현실화
* 입지·단지규모·브랜드 등이 유사한 사업장 선정기준 구체화, 시세와 비교시에도 주택가격변동률 및 건령 등에 따라 보정치 적용
□(문제점) 현장의 예측가능성을 저해하는 불투명한 심사 기준 및 절차 등은 여전히 개선 필요
* 비교사업장 선정 기준 등은 개략적으로만 공개중이며, 심사결과 이의신청 절차 부재
Ⅲ. 분양가 제도운영 합리화 방안
◈ 사업주체가 정비사업 추진 시 필수 지출하는 비용을 분양가에 반영
◈ 최근 공급망 차질 등에 따른 자재값 상승분을 건축비에 신속 반영
◈ 분양가 심사 기준 및 절차를 합리화하고, 투명성도 제고
1. 정비사업 등 필수비용 분양가 적정 반영
□(현행) 정비사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정기구 운영, 기존 거주자의 이주ㆍ명도 등 토지 점유권 확보 등이 필요
ㅇ이러한 과정에서 세입자 등 주거이전비, 상가세입자 영업 손실보상비, 이주비 금융비, 총회 운영비 등 필수 비용 발생
ㅇ그러나, 분양가 산정 방식은 택지사업과 동일하게 운영 중으로 정비 사업에 필요한 여러 비용이 분양가에는 미반영
< 정비사업 필수비용 미반영 현황 >
□(개선) 정비사업 추진 과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하나, 분양가 산정시 포함되지 않고 있는 비용을 반영
1) 명도소송비는 소송 집행에 소요된 실제 지출비용*을 반영
* 변호사 수임료, 법원 인지대 등 소송·집행비용
2) 재개발 주거이전비·이사비 및 영업 손실보상비 등 보상 금액은 토지보상법에서 규정하는 법정 금액 지출 내역을 반영
3) 이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 상한 설정
ㅇ (개요) 정비구역 거주 조합원 이주를 위한 대출 이주비에 대한 이자가 발생(임대하고 있는 경우, 전세보증금 반환 비용)
ㅇ (반영방식) 이주비 대출계약상 실제 발생 이자 비용을 반영하되, 과도하게 반영되지 않도록 표준산식으로 상한액 설정
* 대출기간은 이주비 대출 약정월~분양계약서 상 입주예정일까지 기간으로 인정하되, 통상적인 이주~재입주 소요기간 감안하여 최대 5년으로 한정
4) 총회 등 필수소요 경비 : 사업비의 일정 비율을 정액으로 반영
ㅇ (개요) 정비 사업은 택지사업과 달리 총회 등 의사결정 기구를 통해 주요 사항을 결정하면서 의사결정기구* 운영 비용 발생
* 조합총회, 대의원회의, 주민대표회의(공공시행자), 토지등소유자전체회의(신탁) 등 ㅇ (반영방식) 조합 총회ㆍ대의원회 등 필수소요 경비*로 총 사업비의 0.3% 정액 반영
* 조합 총회개최비, 대의원회의 개최비, 주민대표회의 개최비 등
2. 자재값 상승으로 인한 공급 애로 해소
1. 분상제 기본형 건축비 탄력 조정
□ (현행) 매년 3, 9월 기본형건축비를 정기 고시할 때는 건축비 조정 지수*를 구성하는 모든 품목의 가격을 조사하여 금액을 산정
* 기본형건축비의 대다수를 구성하는 품목의 재료비, 노무비 등 변동을 분석하여 지수화
ㅇ 이와 별도로 매월 주요자재 4개(레미콘∙철근∙PHC 파일∙동관) 값을 확인 하여 단일품목 15%이상 상승시 비정기 조정(정기고시 3개월후 가능)
➊ (조정항목) 제도도입(’08.7) 이래 주요자재 4개가 유지되고 있어, 사용 빈도가 낮은 자재 등은 현장에 맞게 변경 필요
➋ (조정요건) 엄격한 요건(3개월후 & 15%이상)으로, 최근처럼 여러 자재 값이 동시 상승하는 경우 조정 불가
□ (개선) 비정기 조정 항목을 현실화하고, 조정 요건도 추가
➊ (조정항목 현실화) PHC 파일, 동관 등을 창호유리, 강화합판 마루 등 사용빈도 높고 기본형건축비 중 비중이 큰 항목으로 교체ㆍ추가
* 개선안(기본형건축비 중 비중) : (現) 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 → (改) 레미콘(4.19%), 철근(4.08%), 창호유리(1.5%), 강화합판 마루(1.49%), 알루미늄 거푸집(1.28%)
➋ (조정요건 추가) 복수품목 가격상승으로 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비 급등시, 정기고시 후 3개월 내라도 조정
- ①비중이 높은 상위 2개 자재(레미콘, 철근)의 상승률 합이 15% 이상인 경우와,
- ②하위 3개 자재(창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집)의 상승률 합이 30% 이상인 경우를 조정 요건에 추가
* 기본형건축비 중 비중이 높은 레미콘, 철근은 소폭 상승 시에도 비용 증가 효과가 큰 만큼, 비중이 낮은 자재와 조정요건을 달리할 필요
2. HUG 고분양가 심사시 자재비 급등요인 반영
□ (현행)고분양가 심사시 신규 사업장 분양가는 기 분양된 인근 유사 사업장 등의 “시세에 기반”하여 산정
ㅇ 정기/비정기 고시에 따라 “기본형건축비”를 조정하여 원가 요인을 분양가에 반영 중인 분상제와 차이
□(개선)급격한 자재비 급등 상황도 분양가 산정시 일부 반영할 수 있도록, 고분양가 심사에 “자재비 가산제도” 도입
ㅇ (기본방향) 정상 수준을 초과하여 자재비가 단기 급등한 공급 비상 상황 발생시, 자재비 급등분 일부를 분양가에* 반영
*고분양가 심사는 비교 사업장 선정·비교 시 주택가격변동률 등을 감안하나, 단기 급등한 물가는 주택가격변동률에 반영되지 못하는 점을 감안, 별도 가산
ㅇ (반영방식) 분상제에서 산정 중인 기본형건축비를 일부 활용
- ①일반 물가상승분까지 반영된 최신 기본형건축비 상승분에서, 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 “단기 자재비 급등분” 산정
* 향후 자재값이 안정되면 단기 자재비 급등분 미발생(분양가 영향 제한)
① 기본형건축비 `22.3월 상승분(2.64%) -최근 3개년(`19.3~`21.9) 평균 상승분(1.85%)
=`22.6월 현재 단기 자재비 급등분(0.8%)
- ②통상 분양가 중 건축비 비율은 40%이므로, 40%를 “단기 자재비 급등비”에 곱하여 “자재비 급등분 가산비율” 산정
* 최근 3년 보증발급사업장 전수조사결과, 평균적으로 분양가중 건축비가 40% 차지
*제도개선 이후 발생하는 기본형건축비 고시에 따라 최종 가산비율은 변동 가능
② `22.6월 현재 단기 급등분(0.8%)× 40% = 자재비 급등분 가산비율(0.32%)
- ③기존 방식으로 정한 분양가(예: 5억원)에 “자재비 급등분 가산비율”을 곱해 “자재비 급등 가산분” 및 ④최종 분양가 결정
③ 자재비 급등 가산분 = 기존 분양가 5억원 x 최종 분양가 가산비율 0.32%
④ 최종분양가 5억 160만원 = 기존 분양가 5억원 + 자재비 급등 가산분(160만원)
3. 분양가 심사절차 합리화 및 투명성 제고
1. 분상제 민간택지 감정평가 검증 절차 개선
□ (현행) 민간택지 택지비는 공정성 등을 위해 감평기관 평가서에 대한 감평협회 → 부동산원 검증을 거쳐 산정되도록 운영 중
*(절차) 사업주체 감정평가→감정평가 협회 검증→부동산원 검증·확정(위법·부당사항 평가)
ㅇ 부동산원 검증 기준이 다소 구체적이지 않고, 검증시 해당 감정평가사나 외부 의견수렴 절차가 없어 주관적이라는 지적 제기
□ (개선) 부동산원 검증의 수용도 및 신뢰도 제고 추진
ㅇ (택지비검증위원회 신설) 부동산원 최초 검증부터 전문가 등이 함께 참여하고, 해당 감정평가사의 의견진술 기회도 부여
- 검증 과정을 보다 투명화하고, 사업 주체의 검증 결과 신뢰도를 제고하여 불필요한 재검증 등 절차지연 최소화
* 위원회 논의 사항도 공개하여 부동산원 검증에 대한 신뢰성을 제고
택지비 검증 절차개선
ㅇ (기준 구체화) 감정평가 시 오기·오산 등 단순 오류가 발생하지 않도록 주요 오류사례를 안내하고, 감평 가이드라인 구체화
* (주요사례) 해당 토지의 면적, 인근 토지의 단가, 감정평가 기준일 등 사실관계 오기
- 부동산원 검증 시 정성적 평가 영역은 객관적인 검증을 위해 기준을 구체화하고 해당 평가사 의견도 청취(검증委)
* (주요사례) 해당토지 평가를 위해 인근의 어떤 비교사업장이 적정한 지 판단 다양
※ (적용시점) 제도 시행일 이후 택지검증 최초 신청하는 건부터 적용
2. HUG 고분양가 심사 합리성 제고
사업장 선정기준 개선
□ (현행) 시세 비교를 위한 인근 사업장은 ①500m내*, ②준공 20년 내, ③사업안정성·단지특성 유사성 기준에 따라 선정
*500m 이내 사업장이 2개 이하인 경우 최대 1㎞까지 범위를 확장하여 조사
ㅇ다만, 준공년도의 편차가 커(최대 20년) 노후단지가 많은 경우 비교 적정성이 떨어지는 문제
□ (개선) 인근 사업장 선정시 준공시점 기준을 당초 20년 → 10년 이내로 변경하여 심사가격 상한이 합리적으로 산정되도록 개선
심사절차 개선
□ (현행) 사업자가 심사기준을 참고할 수 있도록 개략적인 수준을 공개 중이며, 심사결과에 대한 이의신청 절차 없이 결과 확정
➊ (심사기준) 비교사업장 선정 기준 등은 개략적으로만 공개되어 사업시행 전 분양가 예측이 어렵고 사업성 분석도 곤란
➋ (이의신청) 심사결과가 예측 분양가와 현저히 다른 경우에도, 심사결과에 대한 별도 불복절차가 부재하여 권리구제 미흡
□ (개선) 심사기준을 전부 공개하고, 이의신청 절차 신설
➊ (심사기준) 분양가 예측가능성 제고를 위해 비교사업장 선정시 세부 평가기준 및 배점을 모두 공개
*(현행)교통환경:6~30점→(개선)교통환경:지하철·6차선 왕복도로 100m 이내 30점 등
➋ (이의신청) 이의신청 절차를 신설하되, 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정요건*에 해당하는 경우만 신청 접수
*심사가격 통보 후 7일 이내 이의신청 가능→인근시세 대비 70% 이하인 경우에만 이의신청 접수 →선정한 비교사업장, 평가한 인근시세 등을 공개하여 7일 이내 확정
Ⅳ. 향후 계획
◇ 분양가 제도운영 합리화 방안을 최대한 조속히 시행하여 시장의 불확실성을 해소하고, 주택공급을 촉진
□ 분양가상한제 개선 : 공동주택 분양가 규칙 개정(7~8월) 등
ㅇ 공동주택 분양가 규칙(시행규칙) 개정을 위한 입법예고와 규제심사 등에 즉시 착수
- 금번 제도개선 사항은 개정 규칙 시행전까지 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용
ㅇ 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 감정평가 관련 개선을 위해 부동산원 내규 개정에 즉시 착수하여, 6월 내 개정 완료
- 제도개선 이후 신규로 적정성 검토를 신청하는 건부터 적용
□ 고분양가 심사제도 : HUG 시행세칙 개정을 6월 내 완료
ㅇ 대책 발표 즉시, HUG 내규 개정에 착수
ㅇ 제도개선 사항은 개정 시행세칙 시행 이전 입주자 모집 공고가 이루어지지 않은 모든 사업장에 대해 적용
◇ 이번 제도개선으로 주택 공급에 투입되는 필수 비용이 분양가에 보다 적정하게 반영되고, 분양 관련 절차도 신속‧투명하게 진행될 것으로 기대
◇ 향후 250만호+@ 공급계획 등 추진 과정에서도 다양한 의견을 수렴하여 주택공급 촉진, 품질개선 등을 위한 다각적 개선과제 발굴 및 애로 해소